قانون العقارات هو فرع أساسي من فروع القانون ينظّم حماية الحقوق على الأموال غير المنقولة ونقلها واستعمالها وحلّ النزاعات الناشئة عنها للأفراد والشركات.
وتحمل الأموال غير المنقولة مثل الأرض والمساكن ومحالّ العمل والحقول والمصانع والإقامات/الريزيدانس والمباني التجارية قيمة اقتصادية عالية. لذلك يجب تنفيذ كل معاملة في مجال قانون العقارات بعناية لضمان حماية حق الملكية وصون الاستثمار وتلافي المخاطر القانونية.
وبصفتنا مكتب كيليش للمحاماة والاستشارات نقدّم خدمات شاملة تمتد من إعداد جميع العقود المتعلقة بقانون العقارات إلى إجراءات السجل العقاري (الطابو)، ومن التقاضي إلى استشارات المستثمرين الأجانب.
تُنفَّذ المعاملات المتعلقة بقانون العقارات ضمن الإطار التشريعي الآتي:
• القانون المدني التركي رقم 4721 (الملكية، الحيازة، الحقوق العينية، ملكية العقار)
• قانون السجل العقاري رقم 2644 (القيد العقاري، تملّك الأجانب للعقارات)
• قانون الملكية الطابقية رقم 634 (الارتفاق الطابقي، الوحدات المستقلة، الأجزاء المشتركة)
• قانون الاستملاك رقم 2942
• قانون الإعمار/التخطيط العمراني رقم 3194
• القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرضة لمخاطر الكوارث
• قانون الالتزامات التركي رقم 6098 (الإيجار، البيع، عقود العقارات)
وبالإضافة إلى هذه القوانين، تُعدُّ اجتهادات محكمة التمييز (Yargıtay) مرشداً مهمّاً في حلّ منازعات العقارات.
3.1 دعاوى إلغاء القيد والتسجيل (إبطال وتسجيل الطابو)
عند وجود غشّ أو خطأ أو صورية (muvazaa) أو تزوير في قيود السجل العقاري يُعتدى على حق الملكية. وفي هذه الحالة تكفل دعوى إلغاء القيد والتسجيل إعادة العقار إلى مالكه الحقيقي.
وفي هذه العملية يقوم مكتبنا بـ:
• فحص السند القانوني لحق الملكية،
• تحليل قيود السجل العقاري وبيانات المساحة (الكادستر)،
• بناء استراتيجية تقاضٍ قوية بالاستناد إلى تقارير الخبرة والكشف الميداني وشهادات الشهود.
ومع مراعاة اجتهادات محكمة التمييز والتطبيقات العملية نعمل على تحقيق أسرع نتيجة ممكنة.
3.2 الدعاوى الناشئة عن الصورية (البيع المستتر)
تُعدُّ عمليات البيع الصورية التي يُقصد بها إخفاء الأموال عن الورثة أو عن الغير سبباً لرفع دعاوى صورية تصرّفات المورّث (muris muvazaası).
وفي مثل هذه الدعاوى يُثبَت أن:
• العملية المقيّدة في السجل كبيع هي في حقيقتها هبة،
• حقوق الورثة قد انتُهِكت،
• تم تهريب العقار عبر نقل مجاني أو بقيمة متدنّية.
وهذه الدعاوى طويلة وتقنية؛ لذا فإن الاستعانة بـ محامٍ مختصّ بقانون العقارات أمرٌ أساسي.
3.3 عقود الإنشاء مقابل الشقق/الحصص (مقابل حصة من الأرض)
يُعدّ قطاع الإنشاءات من أكثر القطاعات المثيرة للنزاعات في تركيا. ومن أبرز المشكلات في هذه العقود:
• عدم تسليم المشروع في الوقت المحدّد من قبل المقاول،
• التسليم الناقص أو المعيب،
• عدم تسليم الوحدات المستقلة المتعهد بها لمالك الأرض،
• مشكلات الترخيص وشهادة الإشغال (الإسكان/الإسكَان)،
• غياب الشروط الجزائية أو عدم تنفيذها.
ويجب أن تكون هذه العقود موثّقة لدى الكاتب بالعدل وواضحة ومشتملة على بنود قابلة للتحقّق. ويقوم مكتبنا بإدارة تحليل المخاطر قبل التعاقد ومراجعة الضمانات والتأمينات وإدارة النزاعات والتقاضي من الألف إلى الياء.
3.4 قانون الإيجار – دعاوى المواءمة/التكييف، الإخلاء، وأجر المثل (التعويض عن الإشغال غير المشروع)
ازداد عدد منازعات الإيجار في السنوات الأخيرة بسبب ارتفاع بدلات السكن. ونحن في كيليش للمحاماة نمثّل المالكين والمستأجرين في:
• دعاوى تحديد بدل الإيجار ومواءمته،
• دعاوى الإخلاء،
• دعاوى المطالبة ببدلات الإيجار والمتأخّرات،
• الإخلاء لحاجة المالك للسكن،
• الإخلاء بموجب تعهّد بالإخلاء.
كما نتابع مطالبات أجر المثل (ecrimisil) في حالات استعمال العقار دون إذن.
3.5 تملّك الأجانب للعقارات في تركيا
تُعَدّ تركيا سوقاً جاذبة للمستثمرين الأجانب. ووفقاً للمادة 35 من قانون السجل العقاري يجوز للأشخاص الأجانب تملّك العقارات في تركيا مع وجود استثناءات محدّدة لأسباب أمنية.
ونقدّم لعملائنا الأجانب دعماً قانونياً كاملاً في:
• معاملات السجل العقاري (الطابو)،
• الحصول على رقم ضريبي،
• طلبات الإقامة والجنسية،
• الجنسية عبر الاستثمار (استثمار أدناه 400,000 دولار أمريكي).
ويمكن تنفيذ جميع الإجراءات بلغات الإنكليزية والعربية والروسية والفارسية.
3.6 الرهن والانتفاع وحق السطح والارتفاقات
تُعدّ الحقوق العينية المحدودة المنشأة على العقارات مهمة بقدر نقل الملكية، ومنها:
• الرهن العقاري: ضمان دين بحق عيني على العقار،
• حق الانتفاع (usufruct): حق جني المنافع دون نقل الملكية،
• حق السطح (superficies): حق إقامة بناء على أرض مملوكة للغير،
• حقوق الارتفاق: حقوق استعمال لمصلحة عقار مجاور أو منتفع.
ونتولّى إنشاء هذه الحقوق ورفعها/إطفاءها وحلّ نزاعاتها.
3.7 دعاوى الإرث وتقاسم العقارات
تؤدي الخلافات بين الورثة بشأن تقاسم العقارات غالباً إلى دعاوى إزالة الشيوع (izale-i şuyu) أو التقسيم.
ونباشر في هذه الدعاوى:
• بيع العقار وتوزيع الثمن،
• التقسيم الفعلي (تنظيم الاستخدام المشترك)،
• تحديد الحصص الإرثية.
كما نجري معاملات انتقال الملكية في السجل العقاري للعقارات الموروثة.
3.8 الاستملاك والاستملاك الفعلي (الاستيلاء دون قرار)
يجوز للدولة أو البلديات وضع اليد على العقارات لفائدة المصلحة العامة مع دفع مقابل عادل.
وأحياناً يتمّ وضع اليد فعلياً دون صدور قرار استملاك رسمي، ويُسمّى ذلك الاستملاك الفعلي. وفي هذه الحالات يمكن للمالك المطالبة بتعويض مع الفوائد عن السنوات الماضية.
ونحمي حقوق المالكين في دعاوى تحديد بدل الاستملاك والتعويض.
3.9 قانون الإعمار/التخطيط العمراني والتحوّل الحضري
تشكّل تعديلات مخططات الإعمار، وإلغاء الرخص، وشهادة تسجيل البناء (Yapı Kayıt Belgesi)، وهدم البناء المخالف، واتفاقيات التحوّل الحضري جوانب إدارية مهمّة في قانون العقارات.
ونمثّل عملاءنا في:
• الاعتراض على مخططات الإعمار،
• دعاوى إلغاء رخص البناء،
• الاستشارات في عمليات التحوّل الحضري.
3.10 العناية القانونية الواجبة في استثمارات العقارات (Due Diligence)
لا بدّ للمستثمرين، ولا سيما الأجانب، من إجراء تحليل مفصّل لتاريخ العقار، وقيود التقييدات/الأعباء (takyidat)، ووضع الإعمار، والديون، ومخاطر الرهن.
ويُعدّ مكتبنا تقارير عناية قانونية واجبة مفصّلة لكل عقار قبل الاستثمار لضمان إتمام الصفقة بأمان.
• دعوى إلغاء القيد والتسجيل (الطابو)
• دعوى منع التعرّض/منع التعدّي (el atmanın önlenmesi)
• دعوى أجر المثل (ecrimisil) – تعويض الإشغال غير المشروع
• دعوى تحديد/مواءمة بدل الإيجار
• دعاوى التعويض الناشئة عن عقود الإنشاء مقابل الشقق
• دعوى تحديد بدل الاستملاك
• دعوى إلغاء مخطط الإعمار
• الدعاوى المتعلقة بحق الانتفاع أو الرهن
• دعوى قسمة الميراث
• منازعات قانون الملكية الطابقية
ولكل نوع من هذه الدعاوى آجال وإثباتات وجهات قضائية مختلفة، لذا فإن الاستعانة بـ محامٍ مختصّ بقانون العقارات أمر بالغ الأهمية.
نقدّم للمستثمرين الأجانب والشركات الخدمات الآتية:
• شراء العقارات باسم الشركة،
• فحص قيود السجل العقاري،
• اتفاقيات الشراكة/المساهمين،
• تمويل المشاريع،
• تأسيس الملكية الطابقية،
• عقود الإيجار التجاري.
كما نقدّم بعد الاستثمار دعماً في التخطيط الضريبي والامتثال لمتطلبات MASAK وإجراءات الجنسية.
وتؤدي هذه الأخطاء إلى ضياع الملكية أو إطالة أمد الدعوى.
• فريق مختصّ: خبرة في قانون العقارات والاستثمار وقانون الأجانب،
• خدمة دولية: باللغات الإنكليزية والعربية والروسية والفارسية،
• نهج استثماري: تحليل المخاطر، العناية الواجبة، وحماية الملكية،
• مركزنا أنقرة وخدمتنا تغطّي عموم تركيا: تمثيل في إسطنبول وأنطاليا وإزمير وغيرها،
• إدارة شفافة للإجراءات: مشاركة كل خطوة من خطوات القضية مع الموكّل.
1- ما هو قانون العقارات وماذا يشمل؟
هو القانون الذي ينظّم ملكية الأموال غير المنقولة واستعمالها ونقلها وتقاسمها وحلّ النزاعات الناشئة عنها.
ويشمل جميع الإجراءات القانونية المتعلقة بالأراضي والمساكن ومحالّ العمل والحقول والمصانع والإقامات والمباني التجارية.
ويمتد ليغطي دعاوى إلغاء القيد، وعقود الإيجار، وعقود الإنشاء مقابل الشقق، والاستملاك، وأجر المثل، ومنازعات مخططات الإعمار.
ونحن في مكتب كيليش للمحاماة والاستشارات نقدّم خدماتنا من أنقرة إلى عموم تركيا في مجالات حق الملكية والقانون الاستثماري وحماية الملكية.
2- ما هي دعوى إلغاء القيد والتسجيل؟ ومتى تُقام؟
تُقام عند تنظيم قيد السجل العقاري بصورة غير قانونية أو انتقال العقار إلى شخص غير صحيح.
وتُثار في الحالات الآتية:
• عمليات بيع صورية/احتيالية،
• نقل بموجب وكالة مزوّرة،
• تهريب أموال المورّث عن ورثته (صورية تصرّفات المورّث)
• قيد خاطئ،
• عقد وعدٍ بالبيع غير صحيح،
• أخطاء كادسترية.
وتُعدّ جمع الأدلّة وإجراءات الخبرة وتحليل قيود السجل أموراً حاسمة. ويتولّى مكتب كيليش إدارة هذه الدعاوى منذ بدايتها لحماية حقوق الملكية في أنقرة وعموم تركيا.
3- ما هو عقد الإنشاء مقابل الشقق؟ وما مخاطره؟
يقوم على تسليم مالك الأرض أرضه للمقاول مقابل الحصول على وحدات مستقلة محدّدة بعد إتمام البناء.
وأبرز المخاطر:
• التأخير في إنجاز المشروع،
• التسليم المعيب أو الناقص،
• عدم تسليم الوحدات المتعهد بها،
• عدم الحصول على التراخيص وشهادة الإشغال،
• غياب الشروط الجزائية.
لذلك ينبغي أن يكون العقد موثّقاً وواضحاً ومشتملًا على بنود التسليم والضمانات والجزاءات. ويقدّم مكتب كيليش للمحاماة والاستشارات المشورة للطرفين (المقاول ومالك الأرض).
4- كيف يتم إخلاء المستأجر؟ وعلى أي أساس يُحدَّد رفع بدل الإيجار؟
يخضع الإخلاء لشروط خاصة واردة في قانون الالتزامات التركي، ومن أسبابه:
• عدم دفع بدل الإيجار،
• وجود تعهّد بالإخلاء،
• حاجة المالك الفعلية للسكن،
• مخالفة المستأجر لبنود العقد.
أما رفع بدل الإيجار في المساكن فقد كان مقيّداً بالسقف الأعلى لمؤشر الأسعار (CPI) بنسبة %25 حتى نهاية 2024، وقد يطرأ تغيير على ذلك ابتداءً من 2025.
ويقدّم مكتب كيليش الدعم القانوني للمالكين والمستأجرين في دعاوى المواءمة، والإخلاء، وأجر المثل، والمطالبات المالية.
5- هل يستطيع الأجانب شراء عقارات في تركيا؟
نعم. يجيز المادة 35 من قانون السجل العقاري للأشخاص الأجانب تملّك العقارات باستثناء مناطق معيّنة لأسباب أمنية.
وبالنسبة للمستثمر الأجنبي تشمل الخطوات:
• الحصول على رقم ضريبي،
• حجز موعد في السجل العقاري،
• الدفع عبر بنك،
• إعداد تقرير التقييم،
• التحقّق من أهلية التقديم على الجنسية (للاستثمارات التي تتجاوز 400,000 دولار أمريكي).
ويقدّم مكتب كيليش للمحاماة والاستشارات خدمات استشارة المستثمرين الأجانب والجنسية عبر الاستثمار باللغات المذكورة أعلاه.
6- ما هو أجر المثل (ecrimisil)؟
إذا استُخدم عقار دون إذن مالكه، جاز للمالك رفع دعوى أجر المثل للمطالبة بتعويضٍ يعادل بدل الإيجار وبشكل رجعي لغاية 5 سنوات.
أمثلة:
• استعمال جارٍ لحديقة دون إذن،
• استعمال موقفٍ على أرضٍ خالية دون ترخيص،
• عدم إخلاء المستأجر السابق للعقار بعد انتهاء العلاقة الإيجارية.
ويتابع مكتب كيليش هذه الدعاوى بدقّة معزّزاً حسابات التعويض بتقارير الخبراء.
7- ما هو الاستملاك أو الاستملاك الفعلي؟
يجوز للدولة/البلديات استملاك العقار للمصلحة العامة مع دفع بدلٍ عادل. وأحياناً يحدث وضع يد فعلي دون قرار استملاك رسمي، ويُسمّى الاستملاك الفعلي. وفي هذه الحالة يحقّ للمالك المطالبة بتعويضٍ مع الفوائد.
ويحمي مكتب كيليش للمحاماة والاستشارات حقوق المالكين في تحديد بدل الاستملاك ودعاوى التعويض.
8- على ماذا يجب الانتباه في مخططات الإعمار، والتحوّل الحضري، وشهادة تسجيل البناء؟
تمثّل تعديلات مخططات الإعمار، وإلغاء الرخص، وطلبات شهادة تسجيل البناء، ومشاريع التحوّل الحضري إجراءاتٍ قانونيةً حسّاسة. وقد يؤدّي البناء المخالف أو غير المرخّص إلى الغرامات والهدم.
ويقدّم مكتب كيليش استشارات شاملة لـ:
• معاملات شهادة تسجيل البناء،
• دعاوى إلغاء مخططات الإعمار،
• اتفاقيات التحوّل الحضري.
9- هل يمكن الحصول على الجنسية التركية عبر شراء عقار؟
نعم. يمكن التقدّم بطلب الجنسية عبر شراء عقار بقيمة لا تقلّ عن 400,000 دولار أمريكي.
وقد يؤدّي تخفيض القيمة في الطابو، أو تقرير تقييم غير صحيح، أو عدم وضع قيد عدم البيع إلى رفض الطلب.
ويقوم مكتب كيليش للمحاماة والاستشارات باختيار العقار وتحديد القيمة والمراسلات مع المديرية العامة للسجل العقاري وتقديم الطلبات لدى إدارة الهجرة نيابةً عن عملائه ضمن مسار الجنسية عبر الاستثمار.
10- كيف يساند مكتب كيليش عملاءه في منازعات العقارات؟
يقع مكتبنا في أنقرة ونتابع منازعات العقارات في عموم تركيا.
ومع فريقنا المتخصّص نقدّم تمثيلاً قانونياً متكاملاً من مرحلة التعاقد إلى مرحلة التقاضي في:
• دعاوى إلغاء القيد والتسجيل،
• قانون الإيجار،
• عقود الإنشاء مقابل الشقق،
• الاستملاك،
• منازعات مخططات الإعمار،
• معاملات المستثمرين الأجانب.
ويمكن لعملائنا التواصل سريعاً مع محامينا في مكتبنا بمنطقة جانقيا – أنقرة أو عبر الاستشارات الإلكترونية.
